Парламент скасував пайову участь у будівельній галузі

20.09.2019

20.09.2019 Верховна Рада України прийняла в цілому Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні». Відповідний законопроект №1059 був прийнятий за основу 11.09.2019 зі скороченими строками підготовки до другого читання.

Нагадаємо, що в тексті законопроекту, прийнятому у першому читанні, було повністю виключено всі положення законодавства щодо пайової участі замовників будівництва у розвитку інфраструктури населених пунктів (ст. 40 та положення ст.30 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»). Прикінцевими та перехідними положеннями цього законопроекту було передбачено, що скасування пайової участі відбудеться з 01.01.2020, а договори, укладені до цієї дати, будуть дійсними до моменту їх повного виконання.

В результаті розгляду законопроекту у другому читанні зазначені пропозиції були змінені. Наводимо ключові положення прийнятого закону щодо пайової участі:
1. Пайова участь у класичному розумінні скасовується з 01.01.2020.
2. Впродовж 2020 року забудовники зобов’язані сплачувати пайову участь згідно з новими правилами (2% для житла по даним Мінрегіону; 4% для нежитлових по кошторисній вартості, якщо менший розмір не був раніше встановлений органом місцевого самоврядування).
3. Починаючи з 01.01.202, пайова участь повністю скасовується.
4. Договори на сплату пайової участі, які були укладені до 01.01.2020 є дійсними та продовжують свою дію до моменту їх повного виконання.

Важливо додати, що пайова участь впродовж 2020 року буде сплачуватися двома різними способами:

• Оплата, визначена договорами, які були укладені до 01.01.2020 і по діючим на той час розцінкам (як правило, це 4% для житла і 10% для комерційних об’єктів).
• Сплата по розрахунку органу місцевого самоврядування (без договору) щодо об’єктів, заява на сплату пайової участі по яким була подана після 01.01.2020 (2% для житла і 4% для комерційних об’єктів).

Перехідні положення Закону містять норму, згідно з якою замовник будівництва зобов'язаний протягом 10 робочих днів після початку будівництва об'єкта звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування із заявою про визначення розміру пайової участі щодо об'єкта будівництва, до якої додаються документи, які підтверджують вартість будівництва об'єкта.

По-перше, поняття «будівництво» не можна ототожнювати із поняттям «будівельні роботи», тому в даному випадку строк, протягом якого замовник повинен звернутися із заявою, є нечітко визначеними. У зв’язку з цим можна спрогнозувати зловживання вищевказаними нечіткими положеннями закону та максимальне відтягнення моменту звернення із заявою для визначення розміру пайової участі. Якщо така відтяжка триватиме до кінця 2021 року, то тоді сплата пайової участі таким забудовником взагалі буде під великим питанням. Або, в іншому випадку, по об’єктам, які могли би бути прийняті в експлуатацію в 2019 році, забудовник навряд чи буде квапитися із цим питанням, оскільки йому буде вигідніше сплатити пайову участь по нормам для 2020 року без договору.

По-друге, незрозуміло, що мається на увазі під «документи, які підтверджують вартість будівництва об'єкта». Це може бути кошторисна частина проекту, але при визначенні розміру пайової участі для житлового будівництва вона не використовується. Або це можуть бути документи, які підтверджують фактичні витрати на будівельні роботи, але такі документи у повному обсязі з’являються у замовника перед прийняттям об’єкту в експлуатацію і їх не існує на момент початку виконання робіт. Це може призвести до спорів між забудовниками та органами місцевого самоврядування щодо визначеного останніми розміру пайової участі у кожному конкретному випадку.